不動産の査定方法
物件や目的によって異なる査定方法
代表的な査定方法は以下の３つです。
●取引事例比較法
対象不動産と条件が似ている物件の成約事例より成約時期や立地条件、広さや階数、向きなどを比較して査定する方法で、個人の住宅売却でよく使われます。
●原価法
不動産の再調達原価をもとに対象不動産の価格を求める方法です。（詳細はこちらをご参照ください。）
●収益還元法
収益用不動産などが将来生み出すと期待される収益から価格を割り出す方法です。年間収益を利回り（還元利回り）で割る「直接還元法」と一定の投資期間から得られる収益と一定期間後の物件価格を予測して合計する「DCF法」があります。（詳細はこちらをご参照ください。）
自宅売却では「取引事例比較法」で査定することが多い
取引事例比較法をもう少し詳しく解説します。
（私、ライフサービスの米澤は以下のように査定しております。）
例）マンションの場合
①査定する物件と似たような条件の成約事例を探します。
②査定する物件と比較する成約事例のそれぞれについて、項目（交通、立地条件、向き等々）ごとに点数をつけて合計の評点を計算します。
【計算式】
成約事例の平米単価×（査定物件評点÷成約事例評点）×査定物件の面積×流動性比率※
上記計算式を用いて以下の物件を査定してみます。
査定する物件：専有面積70㎡ 評点110点
成約事例：専有面積65㎡ 価格3,080万円 平米単価約47万円 評点105点
47万円×（110÷105）×70㎡×1.00≒3,446万円
※流動性比率とは…その物件が売りやすいか売りにくいかという流動性の度合いを示す比率です。標準的な物件なら1.00として、例えばめったに出ない駅前の物件であればプラス、常に売却物件が出ており、成約しにくい場合はマイナスと設定します。
③上記計算式で算出した価格をもとに訪問のうえ、実際に物件を細かいところまで確認します。リフォーム箇所（いつ施行したか等）や気になるところ（水漏れや劣化）を売主様にお伺いしながら正式な査定価格をご提示いたします。
不動産会社によって査定価格が異なる理由
比較する成約事例の選び方で変わる価格
どの成約事例を選ぶかによって査定価格は変わってきます。例えばマンションの場合、同じマンションで１年以内の成約事例が多数ある場合などは査定価格に大差はありませんが、成約事例がほとんどない場合は変わってきます。この場合、周辺の似た条件から選ぶことになりますので、査定する会社や担当者の判断によって変わってきます。
査定価格が高くなるインターネットの一括査定
インターネットの査定サイトによる一括査定などは少し注意が必要です。査定サイトをとおして複数の会社に査定を依頼する場合、なるべく高く売りたい売主様に選んでもらうために高めの査定をするケースが見られます。
売ることよりも媒介契約を締結することが目的になってしまっている会社は少しでも売主様の目に留まるよう根拠なき「高めの査定」をしがちです。大切なことは査定価格に一喜一憂するのではなくその不動産会社による売却方法や戦略をしっかりと示してもらうことではないでしょうか。
いかがでしたか？査定価格はあくまで目安です。実際に売却するとなると価格以外にも売却方法や担当者との相性なども売主様にとっては重要な要素になるのではないでしょうか。
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